【房產資訊】淮安市不動產登記 有關歷史遺留問題的處理意見

人網城市服務

處理意見

取得房屋所有權屬證書但未辦理土地登記的問題

已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，分別按下列情形處理：

1.有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策。

2.沒有合法土地權屬來源的，不動產所在地政府應組織自然資源和規劃、住房城鄉建設、城市管理等部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。

3.在集體所有土地上開發的商品住房(小產權房)，一律不得辦理不動產登記。

超出批準用地范圍建筑物登記問題

1.首次登記時存在超出批準用地范圍的，批準用地范圍內的合法建筑應當予以登記，超出批準用地范圍的建筑，分別按照下列規定辦理不動產登記。

(1)對于超出批準用地范圍占用集體土地的，不動產登記機構將涉嫌違法建設行為書面移送相關執法部門。對于超出批準用地范圍的建筑物，當事人應當依法完善相關手續且整改到位后，不動產登記機構再予以登記。

(2)對于超出批準用地范圍建筑物占用其他權利人使用的國有土地，雙方可以通過合理調整宗地界線，并完善土地使用權轉讓手續后，不動產登記機構再予以登記。土地使用期限可在不動產登記簿和證書內標注。

2.已經登記的超出批準用地范圍的建筑物，按照下列規定辦理不動產登記。

(1)申請換(補)證的，不動產登記機構應當予以辦理，記載合法土地面積和原登記的建筑物面積，并備注“建筑物超出批準用地范圍占地面積”。建筑物全部在批準用地范圍外的，備注“建筑物占地未取得用地批準手續”。

(2)申請抵押登記的，不動產登記機構應當予以辦理，同時告知抵押權人“抵押建筑物存在超出批準用地范圍情況”，并在不動產登記證明內予以備注。

(3)申請轉移登記的，部分建筑物超出批準用地范圍不影響宗地內其他已合法登記建筑物辦理轉移,超出部分在不動產權證書內備注說明。超出批準用地范圍建筑物應當完善超占部分的用地手續后，再辦理轉移登記。

. T$ c9 r  ]! ?3 ^2 X

房地產開發建設手續合法，但開發建設中存在違規行為的問題

1.有合法的房地產開發建設手續、但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，不動產所在地縣區級人民政府應組織有關部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明文件辦理不動產登記。

2.不動產統一登記實施前，存在上述違反管理規定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書，現申請不動產登記的，不動產登記機構應予以辦理，按已建成的建筑現狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標注存在相關問題，所在地縣區級人民政府還應對存在問題依法調查處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔。

6 W: U, T! G! d+ u; b2 n) j

房地用途不一致問題

1.不動產已經登記，但房屋和土地登記用途不一致的，原記載的房屋與土地用途保持不變，未經依法批準不得改變已登記的用途，不影響換(補)證、抵押、轉移等業務。有證據證明原用途登記錯誤的，應當依法辦理更正登記。

2.對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》(GB/T2010-2017)二級類不對應、原批準房屋用途與《房產測量規范》(GB/T17986.1-2000)中《房屋用途分類》二級類不對應的，應當按照《土地利用現狀分類》和《房屋用途分類》二級類重新確定規范的用途，并備注原批準用途。

3.原土地登記為“綜合用地”、原房屋登記為“非住宅”的，原則上應當按照房屋批準用途規范確定土地用途或者房屋二級類用途。

4.不動產未登記、且土地用途與房屋批準用途不一致的，土地用途依據用地批準文件或者土地權屬來源材料確定，房屋用途按照規劃用途確定。

5.原房屋登記用途不明確的，且規劃用途不詳的，不動產登記機構可結合1985年前地形圖、原始買賣合同、契稅繳納比例、原始檔案、實地察看等綜合確定房屋用途,仍不能確定的,自然資源和規劃部門應對用途進行確認。

, l- C9 S% \/ t- S3 P# w9 ^& e

土地已抵押問題的處理

1.不動產統一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現土地仍處于抵押狀態的，當事人申請辦理不動產登記，經抵押權人同意，不動產登記機構可予以辦理，在登記簿中予以備注。

2.不動產統一登記實施前，違反《物權法》《擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押權的，不動產所在地政府根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。

3.各級銀行等金融機構應積極配合支持，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

1 r: }; s; m  e- u& g! f

商品房開發項目建設用地，使用權的查封問題

1.關于未開發建設用地使用權的查封。對于尚未開發建設的凈地，可按整宗地查封。

2.關于已經開發建設完成的土地使用權的查封。人民法院無需另行對宗地進行查封，可通過查封地上房屋等建筑物(構筑物)的形式完成對房屋及其對應建設用地使用權的查封。

3.關于已部分開發的建設用地使用權的查封。為避免因宗地整體查封造成其他業主房地產被關聯查封而引起不必要的群訪矛盾，人民法院一般不對已開發建設的土地使用權進行宗地整體查封。可通過查封已建成具體房號或樓棟，實現對其對應的土地使用權的查封;對未開發建設部分的土地使用權的查封，可通過查封虛擬樓棟，實現對其相應土地使用權的查封。

4.不動產統一登記實施前，當事人購買已查封國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現土地仍處于查封狀態的，當事人申請辦理不動產登記，經查封法院同意，不動產登記機構可予以辦理，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地查封狀況。

5.各級人民法院應積極支持配合，妥善化解不動產登記歷史遺留問題。

+ L5 X+ S' Z: o/ m

建筑物竣工材料問題

1.對于房地產開發項目和老舊小區已取得合法土地使用權，因歷史原因無法竣工驗收備案材料的，對于老舊小區所在在縣區(園區)政府(管委會)可以免于處罰，可依據第三方機構出具的建筑結構安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告作為建筑竣工驗收備案材料，或建設主管部門依據建設時的標準出具的補充竣工意見作為竣工驗收備案材料。

2.對于企事業單位的建筑物，已取得土地、規劃等合法手續的，因歷史原因無法提供竣工驗收備案材料的，可依據第三方機構出具的建筑結構安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告作為建筑竣工驗收備案材料。不動產統一登記后未能及時組織竣工驗收的，應當由建設單位組織相關的勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、消防職能部門進行竣工驗收并出具的單位工程竣工驗收報告或者證明，作為建筑竣工驗收備案證明材料。

3.工業企業的建筑物、構筑物，已取得土地、規劃等合法手續的，因歷史原因無法提供竣工備案材料的，可以憑第三方質量鑒定報告和消防合格相關材料或建設主管部門出具的補充竣工意見作為申請首次登記備案材料。

4.企事業單位建筑面積小于300平方米或者工程投資額在30萬元以下的建筑以及個人自建房，取得土地、規劃等合法手續的，建設單位出具的竣工證明或者個人出具的房屋已經竣工的書面說明，作為建筑已竣工的證明材料。

不動產分割、合并問題

1.未完成全部房屋竣工驗收，申請辦理分割(含分割轉移登記)或者合并土地，當事人應當委托具有相應資質的設計單位出具該地塊分割或者合并后的規劃總平面圖，分割或者合并后的每塊宗地必須具備獨立使用功能，滿足規劃、消防、通行等要求、且不影響每塊宗地的生產經營。自然資源和規劃部門對規劃總平面圖重新審核后，辦理土地不動產登記。其中，工業用地還應提供由屬地鄉鎮、街道或者園區管委會還就擬分割合并宗地投產達效提出意見。

2.申請辦理房屋的不動產分割、合并事項與審核確認的原設計建筑施工平面圖或者備案的竣工圖一致的，當事人提供原規劃(或者施工)審查通過的建筑施工平面圖或者備案的竣工圖后，申請辦理變更登記。

3.申請辦理房屋的不動產分割、合并事項與審核確認的原設計建筑施工平面圖或者備案的竣工圖不一致的，當事人應當委托具有相應資質的建設工程設計單位修改建筑施工圖，經施工圖審查合格，依據第三方專業機構出具的建筑結構安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告，辦理不動產登記。

4.個人申請辦理不動產分割、合并，申請辦理的不動產單元必須符合權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，并取得當地自然資源和規劃部門同意。

5.建筑物區分所有權的不動產登記時，不動產權證書上記載該宗地確權登記的宗地面積，不記載分攤的土地使用權面積。已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，不動產所在地的縣區級人民政府應組織自然資源和規劃管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據處理結果辦理登記。

農村宅基地和農房登記問題

1.宅基地使用權及房屋所有權以戶為單位登記，由戶主或者家庭成員共同書面授權確定的登記人申請登記，家庭成員可作為不動產共有人，記載在不動產登記簿中，不動產權證書備注共有性質和共有人。

2.農村宅基地法定批準面積按照家庭成員數確定，具體以宅基地申請審批時或者房屋建設時的家庭戶籍在冊人口為依據，經所在地農村集體經濟組織或者村民委員會書面核實確認。

3.對1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地登記發證，應按照批準面積填寫使用權面積。實際占用面積超過批準面積的，可在登記籍簿及產權證備注超過批準的面積，宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，需在宗地圖上用虛線標注超占部分。

4.《江蘇省不動產登記條例》施行前已建成，但無權屬來源的農村宅基地、集體建設用地和房屋，由所在農村集體經濟組織或者村(居)民委員會查明宗地歷史演變情況和現狀、并予以確認，在不動產所在地對權利人、實際面積、四至、宅基地法定面積等事項公告30日無異議后，出具相關情況說明，經所在鄉鎮人民政府(街道辦事處)、村、組三級審核同意后，依法申請登記。

5.《土地管理法》(新)實施后的農村宅基地審批管理辦法將由農業農村部門會同自然資源和規劃部門共同制定。

本意見自頒布之日起實施，有效期五年。

來源：淮安市自然資源和規劃局

' p2 J3 P9 E! r! C