徐州、淮安、鹽城房價邁入萬元時代蘇北樓市紛紛上漲為哪般？

歐萊全有機 · 發表于 2020-11-13 11:17:09

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本帖最后由歐萊全有機于 2020-11-13 11:25 編輯

文 | 蘭雪慶

隨著三季度房地產市場調控政策的不斷收緊，各地樓市得到了有效降溫。國家統計局數據顯示，今年9月份北上廣深的商品住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。不過與廣受關注的一線城市相比，以徐州、淮安、鹽城為代表的蘇北樓市則在“金九銀十”促銷季迎來逆勢大漲。據國家統計局發布的9月新建商品住宅銷售價格指數報告，徐州以1.4%的環比漲幅位居70個大中城市首位。在民間榜單“100城二手房冰山指數漲幅排名”上，淮安、鹽城在10月連續4周躋身榜單前三強。而徐淮鹽房價上漲的背后，與近年來蘇北地區鐵路發展、大范圍棚改、土拍不無關系。
鐵路、棚改助力樓市興起
對于二三線城市來說，“金九銀十”向來是房企降價跑量促銷的旺季，而徐州、淮安、鹽城的房價卻呈現“不降反增”的態勢。安居客平臺數據顯示，徐州10月份新房成交均價1.10萬元/㎡，環比增長3.82%、同比增長19.79%。在二手房市場，據中國房價行情網統計，徐州10月二手住宅平均單價11504元/㎡，環比增長0.95%、同比增長8.3%。
徐州云龍區一家房企的營銷人員告訴記者：“實際情況看，徐州9、10月份整體新房成交均價略有小漲，云龍區新房難求，已經達到1.8萬元/㎡-2萬元/㎡，因為拿地價格也高了。目前，云龍區新房賣的火爆的樓盤有紅星·云龍金茂悅、百悅城，還有馬上開盤的金地時代藝境。金九銀十期間，徐州二手房成交量有所提高，其中云龍區二手房成交均價在1.7萬元/㎡-2.1萬元/㎡之間。”
有徐州市民向記者表示：“近年來徐州房價上漲主要是因為城市建設和外來人口增多，徐州作為淮海經濟區核心城市，吸引著下屬縣、鎮和周邊河南人口的入駐，且徐州是蘇魯豫皖四省交界的結合處，交通上銜接南北、橫貫東西，地理位置很優越。”
記者注意到，徐州作為中國第二大鐵路樞紐，目前已建立起以京滬高鐵、鄭徐高鐵、徐連高鐵和徐宿淮鹽高鐵為骨架的“放射性”高鐵樞紐，四通八達的交通網也給鹽城、淮安等鐵路沿線城市的經濟發展、城市建設帶來了新動力。據鹽城市住建局統計，1-9月份，鹽城全市和市區商品住房（不含保障房）銷售合同均價分別為8204元/㎡、10219元/㎡，同比分別增長4.1%、3.9%；全市和市區二手房成交面積達421.4萬平方米、217萬平方米，分別同比增長22%、22.4%。
今年10月，鹽城市住建局發布的房產第一期報告顯示：房地產一季度受新冠肺炎疫情影響較大，上半年已基本恢復到正常水平，全市三季度銷售量價齊升，10月份以來整體保持平穩態勢。下半年，全市對房價較高、庫存較少的個別熱點區域適度加大了住房用地供應總量，同時，加快全市棚改安置房建設和老舊小區改造，有效滿足市場需求，保持房地產市場供需平衡。
鹽城市一名二手房中介經紀人告訴記者：“目前鹽城棚改安置房和老舊小區改造集中在城北片區，棚改及舊改政策對二手房市場提振作用很明顯。以往二手房流通率很低，但是9、10月份來看，鹽城二手房成交量還是很高的，需求量多，我們現在做業務都需要客戶提前預約了。”
從棚改政策看，江蘇省財政廳今年預撥2020年省級改善蘇北地區農民群眾住房條件專項資金近59億元，為支持蘇北地區按下改善農民群眾住房條件項目開工“快進鍵”。截至4月底，省財政已累計預撥省級專項資金166億元，其中：徐州市39億元、連云港市26億元、淮安市29億元、鹽城市42億元、宿遷市30億元。
受益于棚改及老舊小區改造，淮安市二手房價格也水漲船高。中國房價行情網數據顯示，今年10月份，淮安二手住宅平均單價10303元/㎡，環比增長1.31%、同比增長21.92%。
當地一名房產經紀人告訴記者：“我們9、10月份二手房業務量確實比平常多了一點，開明中學、青江中學周圍的二手房成交量多一點，成交價格方面，可能受棚改、舊改消息影響而有所帶動和提升。”
高價土拍成拉動房價上漲因素之一
蘇北樓市興起，除了與鐵路發展、大規模棚改及老舊小區改造有關外，高價土拍和大品牌房企的入駐也成了房價上漲的關鍵因素。
據克而瑞發布的數據，截至今年10月，蘇北五市宅地共掛牌約5697萬平方米，成交約5350萬平方米，與19年同比供求齊升，供應同比上漲7.43%，成交同比上漲15.45%。
10月份，蘇北土地成交量依舊保持高位，五市土地成交量超750萬平方米。多個城市地價刷新，建發、碧桂園、萬科等品牌房企強勢摘得熱門地塊。其中，徐州土地成交約284萬平方米，品牌房企方面，德信、新城、中駿均有所收獲；鹽城土地成交約202萬平方米，萬科，新城等品企落子；淮安10月更是地王頻出，20日，淮安國聯競得清江浦區大同路南側地塊，成交樓面價7100元/㎡，成為淮安新地王；時隔2日，建發首進淮安，成交樓面價9321元/㎡，成為淮安最新單價及總價地王。此外，碧桂園淮安連下兩子，均為區域內高價地。
易居克而瑞部門副總經理謬萌在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于近兩年土拍比較活躍，蘇北樓市漲幅驚人，這與高鐵基建、城市規劃相呼應；同時，隨著大品牌房企的進駐，商品住宅品質有較高提升，自然就拉高了價格。此外，近年來分類調控下的樓市輪動，蘇州、南京、無錫等蘇南城市房地產處于高位，相當一部分置業需求轉移或回流蘇北，這也是促使蘇北房價上漲的一大因素。
針對蘇北樓市火爆現象，IPG中國首席經濟學家柏文喜向記者解釋道：“二三線城市房地產市場火熱，一方面是由于缺乏投資渠道，而當前通脹壓力又比較大，避險性投資推動了房地產需求：另一方面，疫情發生以來，地方財政增支減收的壓力較大，政府需要采取各種變相措施推動樓市和土地市場來化解財政壓力”。
不過蘇北房價到底能漲到幾時？中國人民大學金融科技和區域經濟研究領域助理教授王鵬在接受記者采訪時表示：“蘇北樓市漲幅過快，炒作因素大于實質因素。在中國傳統觀念以及實際生活中，住房和家庭、歷史因素聯結，被賦予了更大的含義。從長線來說，在未來的發展中，全國的新增房屋數量與人口數量會基本持平，未來住房市場是從增量市場向存量市場轉移的，交易的主力軍更多會在二手房領域。”
在王鵬看來，未來房價大概率會分化發展，房屋屬于商品范疇，逃不開供求原理，當地總體的生產水平，物價和工資水平會決定房價的基礎。未來一定是新一線、能吸引人的，有特色有產能的城市房屋能升值。剩下的大量中小城市，無論現在的房價怎么炒作，城市沒有發展潛力、沒有產業，也留不住人才，消費力跟不上，房價虛高的勢頭一過，還是會走向回落。“
綜合來看，蘇北的房價，即使部分中心城市可能會有一定的需求，但總體來說，蘇北的房價現在屬于異動狀態，是需要相關金融部門和房管部門來進行綜合調控的。”王鵬表示，在房住不炒的大背景下，未來更多是多元層次來增加保障房的供給，包括公產房、限價房、長租公寓等，再加上改善型住房，未來中國房價會逐漸走向平穩，走向一種健康的發展態勢。