淮安學區房暴漲，地王學區化，高負債與經濟內卷化

歐萊全有機 · 發表于 2020-11-29 11:31:15

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這么宏大的話題來源于網絡。

1.負債率

這是國盛證券整理2018年江蘇各市的一份數據，可以看出淮安的財政壓力巨大，下圖是華泰證券做的2018-2019的全國排名圖表；
2020年由于疫情的原因，淮安財政收入出現了小幅下降；在這種情況下，賣地收入就成為緩解燃眉之急的首選工具；

今年所有地塊最引人關注的是221號地塊，他所依托的是優質學區資源，也就是第二開明中學；

221號地塊樓面起拍價是6005元，妥妥的新地王，前面的地王也是第二開明的學區，就是淮安第一紅盤保利悅堂，成交樓面地價5871.98元/㎡；據說這次221號地價竟然超過9000元；

內卷化

去年外貿100強，整個江蘇只有淮安落榜；

今年的投資完成額，淮安下降最多。
江蘇負債率最高的兩個城市鎮江，淮安，也是全省房價最低的城市；
可能原因有二；
第一：之所以負債率高是因為工業基礎不強，沒有稅收來源，而沒有工業基礎也就難以吸引外來人口，甚至人口流失；
第二：稅收不足只能靠賣地平衡預算，土地的大量供給又會壓制房價的上漲；

鎮江的房價也提醒大家，高鐵并不一定會拉抬房價，如果當地不能提供具有競爭力的崗位，甚至會加大人口的流失；

淮安文旅新城賦予了土地優質學區的價值，成功破解了淮安土地低于周邊城市的情況；更關鍵的是，周邊基本是農地，開發成本低；

優質學區房有兩個必要條件，一是自身學校非常優秀，第二與其他學校落差大。
這兩者缺一不可，文旅區三家開明分校在市區排名前四，而老城區的薄弱學校一直沒有起色，使得家長對現居住地的學區失望，被迫換購新城區的學區房，同時也響應了政府提出的向東向南的發展戰略；

由于淮安房產限購，購買人群大部分是本地居民，只是將錢從左口袋裝進右口袋，消耗的依然是本地消費能力，結果就是政府降杠桿居民加杠桿，整個社會的總杠桿并沒有下降；
土地拍賣市場淮安國資占大頭，國聯控股，交通控股，水利控股，這三家都是常客；

淮安最大的短板是缺乏可以大量吸納勞動力的優質的高薪企業，對外來人口缺乏吸引力；

包括房地產在內的低端第三產業，說白了大部分是自己人賺自己人的錢（高端第三產業如科技、教育、總部經濟、金融等不是），第二產業才可能產生大量的就業，稅收和收入，與外界的經濟形成循環；

熱力學第二定論告訴我們，一個封閉的系統只能越來越混亂并走向死亡，只有引入外部能量才能恢復秩序并獲得新生；

這個道理政府比我們懂，所以市領導化大力氣在招商引資，從北京到南京再到上海，一直在努力；招商環境也在大幅度改善，今年創衛成功，對招商有大幅加分作用；但這一切都需要時間，依賴學區賣地只是權宜之計，均衡淮安的基礎教育政府已經在行動，相信會越來越好；

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