淮安學(xué)區(qū)房暴漲，地王學(xué)區(qū)化，高負(fù)債與經(jīng)濟(jì)內(nèi)卷化

歐萊全有機(jī)

這么宏大的話題來源于網(wǎng)絡(luò)。

1.負(fù)債率

   這是國盛證券整理2018年江蘇各市的一份數(shù)據(jù)，可以看出淮安的財政壓力巨大，下圖是華泰證券做的2018-2019的全國排名圖表；
2020年由于疫情的原因，淮安財政收入出現(xiàn)了小幅下降；在這種情況下，賣地收入就成為緩解燃眉之急的首選工具；


今年所有地塊最引人關(guān)注的是221號地塊，他所依托的是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，也就是第二開明中學(xué)；

221號地塊樓面起拍價是6005元，妥妥的新地王，前面的地王也是第二開明的學(xué)區(qū)，就是淮安第一紅盤保利悅堂，成交樓面地價5871.98元/㎡；據(jù)說這次221號地價竟然超過9000元；

內(nèi)卷化

去年外貿(mào)100強(qiáng)，整個江蘇只有淮安落榜；

     今年的投資完成額，淮安下降最多。
      江蘇負(fù)債率最高的兩個城市鎮(zhèn)江，淮安，也是全省房價最低的城市；
可能原因有二；
第一：之所以負(fù)債率高是因?yàn)楣�業(yè)基礎(chǔ)不強(qiáng)，沒有稅收來源，而沒有工業(yè)基礎(chǔ)也就難以吸引外來人口，甚至人口流失；
第二：稅收不足只能靠賣地平衡預(yù)算，土地的大量供給又會壓制房價的上漲；

鎮(zhèn)江的房價也提醒大家，高鐵并不一定會拉抬房價，如果當(dāng)?shù)夭荒芴峁┚哂懈偁幜Φ膷徫唬�甚至�(xí)�加大人口的流失�?/font>

淮安文旅新城賦予了土地優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的價值，成功破解了淮安土地低于周邊城市的情況；更關(guān)鍵的是，周邊基本是農(nóng)地，開發(fā)成本低；

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房有兩個必要條件，一是自身學(xué)校非常優(yōu)秀，第二與其他學(xué)校落差大。
這兩者缺一不可，文旅區(qū)三家開明分校在市區(qū)排名前四，而老城區(qū)的薄弱學(xué)校一直沒有起色，使得家長對現(xiàn)居住地的學(xué)區(qū)失望，被迫換購新城區(qū)的學(xué)區(qū)房，同時也響應(yīng)了政府提出的向東向南的發(fā)展戰(zhàn)略；

由于淮安房產(chǎn)限購，購買人群大部分是本地居民，只是將錢從左口袋裝進(jìn)右口袋，消耗的依然是本地消費(fèi)能力，結(jié)果就是政府降杠桿居民加杠桿，整個社會的總杠桿并沒有下降；
土地拍賣市場淮安國資占大頭，國聯(lián)控股，交通控股，水利控股，這三家都是常客；

淮安最大的短板是缺乏可以大量吸納勞動力的優(yōu)質(zhì)的高薪企業(yè)，對外來人口缺乏吸引力；

包括房地產(chǎn)在內(nèi)的低端第三產(chǎn)業(yè)，說白了大部分是自己人賺自己人的錢（高端第三產(chǎn)業(yè)如科技、教育、總部經(jīng)濟(jì)、金融等不是），第二產(chǎn)業(yè)才可能產(chǎn)生大量的就業(yè)，稅收和收入，與外界的經(jīng)濟(jì)形成循環(huán)；

熱力學(xué)第二定論告訴我們，一個封閉的系統(tǒng)只能越來越混亂并走向死亡，只有引入外部能量才能恢復(fù)秩序并獲得新生；

這個道理政府比我們懂，所以市領(lǐng)導(dǎo)化大力氣在招商引資，從北京到南京再到上海，一直在努力；招商環(huán)境也在大幅度改善，今年創(chuàng)衛(wèi)成功，對招商有大幅加分作用；但這一切都需要時間，依賴學(xué)區(qū)賣地只是權(quán)宜之計，均衡淮安的基礎(chǔ)教育政府已經(jīng)在行動，相信會越來越好；

https://bbs.huainet.com/forum.ph ... 2816&fromuid=261468

歐萊全有機(jī)

淮安文旅新城炒高房價是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，從幼兒園、小學(xué)到初中，我淮安區(qū)九龍灣、淮安人家、藍(lán)惠首府、富麗瑞景苑、云河灣等小區(qū)與優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房沒有一毛錢關(guān)系，你們的初中要小孩以后憑成績自己考的，不知道哪里來的底氣也跟著人家中南世紀(jì)錦城和中天翡麗灣、綠地世紀(jì)城等瞎起哄湊熱鬧

回形針

不買房就行了，

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天生不凡

買不起買不起，給炒房人去買吧

小茜

天天向上

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