樓市最大威脅逼近，2027年拐點(diǎn)出現(xiàn)！

歐萊全有機(jī) · 發(fā)表于 2020-12-13 10:10:53

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本帖最后由歐萊全有機(jī) 于 2020-12-13 10:14 編輯

01 7年之后，中國人口將會負(fù)增長

近日，民政部部長李紀(jì)恒寫了一篇題為《實(shí)施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略》的文章，里面提到：受多方影響，我國適齡人口生育意愿偏低，總和生育率已跌破警戒線，人口發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。
而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2019年我國出生人口1465萬人，比2018年減少58萬人，人口出生率為10.48‰，比2018年下降0.46個(gè)千分點(diǎn)。
老范特地整理建國后歷年的人口數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2019年的出生人口數(shù)量，是70年來倒數(shù)第三低，僅次于三年自然災(zāi)害期間的1960年和1961年，而人口出生率則是降到了有史以來的最低水平。

從目前的情況來看，如果國家不推出應(yīng)對措施的話，未來我國每年出生人口數(shù)量不斷下滑的趨勢是很難扭轉(zhuǎn)過來的，并且按照老范的估計(jì)，中國的人口數(shù)量可能7年之后出現(xiàn)負(fù)增長。
這個(gè)推算過程是這樣的：
1949年之前，中國連年戰(zhàn)亂、民不聊生，廣大農(nóng)村未進(jìn)行土改，農(nóng)民沒有土地而生活艱難。所以在1949年之前，中國每年的出生人口只有1200萬左右，比目前的數(shù)量還要低。
所以中國人口拐點(diǎn)的時(shí)間，將會出現(xiàn)在1949年出生那批人開始死亡的時(shí)間段，也即是1949+人均壽命。
根據(jù)國家衛(wèi)健委公布的數(shù)據(jù)，2019年中國人的平均壽命為77.3歲，并且過去幾年中國每年的平均壽命增加0.3歲。據(jù)此來推算，2024年的人均壽命將達(dá)到78.8歲，2028年將達(dá)到80歲。
但是實(shí)際上，人均壽命的增長，在接近發(fā)達(dá)國家水平后，不可能一直保持如此大的幅度，所以我們酌情調(diào)減一點(diǎn)，假設(shè)2028年的人均壽命為79歲。
然后以1949年去加上79歲，恰好是等于2028年。也就是說在2028年，隨著1949年出生那批人的死去，我國的出生人口將少于死亡人口。
不過考慮到男女性壽命存在3年的差異，以及幾年之后我國的出生人口還會繼續(xù)下滑，所以人口拐點(diǎn)出現(xiàn)的年份還得往前推一點(diǎn)，大概率會在2027年出現(xiàn)。

02 地產(chǎn)大牛市即將終結(jié)

任澤平有句名言：房價(jià)短期看金融，中期看土地，長期看人口。
雖然這幾年全國各大城市的房價(jià)還在節(jié)節(jié)攀升，但是從中國近年來的生育率情況來看，未來的情況很不樂觀。因?yàn)樵谝粋€(gè)住房不短缺、人口負(fù)增長的社會里，房價(jià)不太可能繼續(xù)保持大幅增長。
根據(jù)根據(jù)今年央行的調(diào)查組發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，全國96%的城鎮(zhèn)家庭都擁有房子，而且戶均1.5套房子。
另據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。分別比2018年增加了0.8平方米和1.6平方米，增幅分別達(dá)到了2.05%和3.38%。
按照這一標(biāo)準(zhǔn)來看，基本上我國城鎮(zhèn)居民當(dāng)中，每個(gè)三口之家都能夠分到一套120平米的三居室，應(yīng)該說滿足民眾的居住需求是綽綽有余的了。不過考慮到該數(shù)據(jù)里面包含了許多老舊住宅，所以剔除之后只能達(dá)到基本滿足民眾的居住需求。
不過考慮到我國去年的商品住宅竣工面積達(dá)到68011萬平方米，除了滿足新增城鎮(zhèn)人口的居住需求外，還能夠?qū)⒊擎?zhèn)人均住房面積拉高2.05%，所以按照這一增長速度，5到10年之內(nèi)就能夠令我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到冗余狀態(tài)。
所以老范認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的大牛市已經(jīng)過去了，未來房價(jià)并沒有多大的上漲空間，如果有，主要也是依靠通貨膨脹來推動的。而目前我國政府堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，所以要想靠通貨膨脹來推動房價(jià)集體暴漲，可能性并不是很高。