昨天堵今天漏，這些老舊失管小院可咋辦？

講咩介

不大一個社區，竟然有10個老舊失管小院。通過東城區建國門街道的“黨建惠家”項目，2019年趙家樓社區其中一個小院嘗鮮準物業管理。今年，社區又嘗試成立“初心物業聯盟”，希望形成一種“普惠制”，整體改善老舊失管院的環境面貌，讓其他小院的居民也嘗到甜頭兒。

陽照胡同9號院

居民買料 房管所幫忙刷樓道

“‘黨建惠家’什么時候輪到我們樓？陽光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落。”趙家樓社區共有10個老舊失管小院，去年其中的大羊宜賓胡同31號院通過“黨建惠家”項目引入了準物業服務，居住條件明顯改觀，這讓其他小院居民有些眼紅。于是，住在斜對門的陽照胡同9號院居民，有點酸溜溜地向社區喊話。

話雖說得夾槍帶棒，可社區書記金坤范心里暗暗高興，“就是要讓一個小院走在前面，激發起其他居民改善居住條件的渴望，強化引入物業的需求。”

金書記和居民交流，31號院的轉變不是“等靠要”換來的，而是從自己成立院委會、動手打掃樓道衛、清理小院環境開始的。陽照胡同9號院居民紛紛表示：“好啊，我們也想這么做，就先從粉刷樓道開始吧。”

狹窄昏暗、堆積雜物的樓道是老舊居民樓的一個典型現象。9號院也是如此，居民都記不清多少年沒有粉刷過樓道了，灰暗破損的墻皮上刷滿了小廣告，東拉西扯的線纜穿墻而過，玻璃破損的窗戶想關都關不上……居民說：“大家可以湊錢買涂料，但確實不會刮膩子這些活兒，需要請專人幫忙。”

請誰來幫忙呢？金坤范盤算著社區里可調用的各種資源。陽照胡同9號院原先有產權單位，后來變成了房改房，大多賣給了個人，只剩下幾戶是直管公房，仍屬于建國門房管所管。于是金坤范找到了房管所。按說粉刷樓道已不在其責任范圍，但考慮到社區窘迫的現狀，房管所爽快地答應了。

今年6月，房管所的12位工人師傅揮汗如雨地干了20多天，終于把6個單元7層共計約6000余平方米的樓道粉刷一新。“居民給師傅們送西瓜、買飲料、沏茶水，就沒斷過。”金坤范發現：“這以后小院氛圍變得融洽多了。居民以往只掃門前雪，現在開始關注起公共空間了。”

記者了解到，9號院79戶居民里其實只有9戶歸房管所，一年的物業費全收上來不過萬元，可事后結算這次刷墻的費用，僅人工成本是3萬多元。“居民自己出錢買料，說明是真有轉變的迫切愿望，我們出點力也是應該的。”負責人王超表示：“作為國企，我們得多擔當社會責任。”

這件事還給了金坤范一個啟發，可以把社區里相關的房管維修企業和物業資源都整合起來，以黨建引領的模式成立一個聯盟，“抱團取暖，達到1+1>2的效果，發揮各成員優勢，給老舊失管小院的物業管理托個底兒。”

大羊宜賓胡同35號院

急難險重 物業聯盟出手相助

9月11日，趙家樓社區的7家物業相關企業相聚在社區議事廳，“初心物業聯盟”正式成立。聯盟約定“各成員之間地位平等、相互尊重、彼此支持、形成合力，逐步形成服務高質量、居民信得過的社區治理格局。”

成立不久，聯盟就發揮出巨大作用。11月5日傍晚臨近下班時，趙家樓社區接到自來水公司的一個電話：大羊宜賓胡同35號院水管爆裂。“表內是產權單位或物業修，表外才是自來水公司管，所以還得找產權單位。”聽到這話，社工柳杰心里一沉。他告知對方產權單位的電話并通知街道城建科后，便匆匆趕到了現場。

柳杰說，當時35號院1號樓7單元樓門東側的地面已經明顯出現了一片凹陷，深度近30厘米。聽居民反映，此前熱力管線排查的工人就聽到流水聲，打開污水井后看到有清水流入，判斷是自來水管漏水。果然，他也聽到污水井里傳出嘩啦啦的流水聲，看來漏水不是剛剛發生的，必須盡快修，否則可能引發其他老舊設施的連鎖反應。

然而三番五次給產權單位打電話，得到的答復都是“我們管不了”。街道和社區商量，因為情況緊急，還是先得找物業聯盟的成員建國門房管所吧。值班人員接到電話，聽說地點是大羊宜賓胡同35號院之后，脫口而出：昨天已經去修好了啊。社工尷尬地解釋，昨天修的是2號樓的下水，今天出現問題的是1號樓的上水，不是一回事兒。

房管所二話沒說，很快就派人到了現場。檢查后發現問題果然很嚴重，必須破路施工。于是又找來一些工人一起刨挖。當時已經是晚上7點多了，寒風中維修現場又濕又冷，7位師傅輪番上陣，一個小時就挖出一個直徑3米的大坑。師傅穿著雨鞋跳進一人多深的大坑里，在爛泥中摸索了很久才找到了漏點。沒想到難題接踵而至，更換管線缺少相應的配件，需要從其他房管所調配。等待中，金坤范自費為大伙兒買來盒飯，她感激萬分：“房管所是義務幫忙搶修的，昨天就忙活了一晚上，今天看來又得折騰一晚上，真是太感激了。”

管線更換完畢，已經是晚上9點多了。10點多，居民家中終于來水了，大家長舒了一口氣。

拖著沉重的腳步，金坤范下班回家。連續加班了兩個晚上，她也十分疲憊。“這就是老舊失管小院的現狀，不是上面漏，就是下面堵。要是沒有物業聯盟成員單位挺身而出，社區真的舉步維艱。”

小羊宜賓胡同5號院

日常維護 小修小補“幫把手”

“我媽在樓道里把腿摔折了，社區管不管？”一天，小羊宜賓胡同5號院一位居民找到了社區，反映樓道里燈不亮導致老人摔傷的問題。雖然僅僅是一個燈泡的事兒，但卻成了安全隱患，難怪居民不滿。

老舊失管院的這些小修小補、日常維護也是讓社區非常頭疼的問題。“就如同人老了機能退化，總是免不了頭疼腦熱、腰酸背痛。”

怎么辦？社區副書記徐爽說，今年他們在東城區申請了一個微治理項目，組建起一支名為“幫把手”的社區志愿服務隊，聘請了十幾位退休老人，他們不僅有一技之長，而且熱心公益，把他們組織起來為社區發揮余熱。

11月5日志愿服務隊成立大會上，這些熱心的老街坊們介紹了各自擅長的“十八班武藝”，有人能修自行車、修鎖，有人會電氣焊，有人可以通下水道，還有人會改水電。利用微治理項目申請的資金，他們花1800元購買了沖擊鉆等實用的維修工具。隊員們商量：“趙堂子胡同12號樓的門禁總是壞，這下有了合手的工具，這周末就去小試牛刀。”

徐爽介紹，11月23日，還是小羊宜賓胡同5號院，1單元的樓道燈全不亮了。傍晚時分下班回家的居民越來越多，抱怨也多了起來。“幫把手”隊長于師傅得知情況后，立刻拿起工具，在電表箱前搗鼓了一陣兒，問題就解決了。

記者手記

物業進駐老舊失管院難在哪兒

“初心物業聯盟”成立時，記者同一些物業公司交流發現，即使居民愿意掏物業費，請聘專業物業服務公司，很多企業對進駐老舊失管小區也是顧慮重重。

首先，老舊失管小院往往產權關系復雜。由于產權企業虧損、改制、轉讓等多種原因，致使居民院長期無人管理，問題重重：基礎設施年久失修，環境臟亂；上面漏下面堵，供暖排水都有問題，想維修又沒有專項基金……在這種條件和環境下，提供“有求必應”的物業服務難上加難。

其次，這種院落面積小戶數少，服務成本難以攤薄。以趙家樓社區為例，10個老舊失管院，院內的公共面積一般只有幾百平方米，居民樓一兩棟，居民百十來戶，居住密度大，出租戶多。物業服務至少要包含保安、保潔和日常維修三方面。如果按照這個標準配置，每個院獨自聘請一家物業，一個院至少要聘請三個服務人員，成本太高，居民根本承受不了。

再次，物業企業擔心投訴量太高。由于前期欠賬多，物業入駐以后也會有相當一段時期問題集中爆發，居民投訴量大。“初心物業聯盟”里有的企業本來是服務別墅和高檔寫字樓的，擔心過多的投訴量影響企業形象，甚至影響其行業競爭地位。所以有的企業寧愿每年投入10多萬元，只進行公益服務，而對于整體接盤，企業顧慮重重。

此外，也有物業企業擔心，老舊小區的居民大都沒有交物業費習慣，入駐的物業最終能否收上來物業費也是未知數。

對此，建國門街道表示，要打消物業企業的顧慮，前期還得依靠政府的老舊小區改造提升項目，先對老舊失管院進行徹底的基礎設施改造，并在此過程中逐步引導居民，轉變不交物業費的陳舊觀念，此后才有可能引入市場化的物業管理。

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怎么辦

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回形針

事情做到位就不怕不交物業費

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XIAOHEIJ

可以，就比較喜歡和諧社區

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