無預(yù)售許可證購房合同是否有效？

北門水哥

因商品房預(yù)售施行預(yù)售許可證制度，只有開發(fā)商持有預(yù)售許可證明，具備預(yù)售許可證，其與買受人簽訂的預(yù)售合同才是有效的，否則，合同有被認(rèn)定為無效的法律風(fēng)險。對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定為有效。”
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根據(jù)該條規(guī)定，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提時間是在起訴前取得。
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實(shí)踐中情況要復(fù)雜的多，如商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售許可證被行政部門撤銷的，或者在簽訂商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商持有的預(yù)售許可證明已過有效期，對于這兩種情況，考慮到預(yù)售許可是基于行政管理機(jī)關(guān)履行行政管理職責(zé)的需要，不應(yīng)因此輕易否定預(yù)售合同的效力。

所以為了確定房屋預(yù)售合同合法有效，避免發(fā)生不必要的糾紛，建議購房者與出賣者簽訂房屋預(yù)售合同時要求對方提供，已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的相關(guān)證明文件，并進(jìn)行仔細(xì)審核 ，核驗(yàn)。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)滿足的條件

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

高層要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二，低層要完成全部主體結(jié)構(gòu)，只有達(dá)到這樣的建設(shè)進(jìn)度方可去房管局申請辦理商品房預(yù)售許可證。