樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？你知道嗎？

北門(mén)水哥

一心想著賺錢(qián)趕上房?jī)r(jià)的步伐，可卻未曾想到房?jī)r(jià)離自己越來(lái)越遠(yuǎn)，再回頭看看往時(shí)努力過(guò)的步伐，欲做“房奴”卻發(fā)現(xiàn)已錯(cuò)過(guò)了這個(gè)時(shí)代。因此不得不感嘆：現(xiàn)在這個(gè)世道，越是努力想辦成一件事情，越是以失敗而告終，就好像居高的房?jī)r(jià)，壓得中資產(chǎn)階級(jí)的人喘不過(guò)來(lái)氣。

好了，說(shuō)重點(diǎn)了：或許在生活中有很多人對(duì)“房?jī)r(jià)”都是非常熟悉的了，可是在拍地時(shí)常出現(xiàn)的“樓面價(jià)”，相信你就感到陌生了吧？那么，問(wèn)題就來(lái)了：什么是樓面價(jià)呢？

一、什么是樓面價(jià)呢？

一般來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)就是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積。當(dāng)每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

那么“樓面價(jià)”的計(jì)算公式是什么呢？其實(shí)，它的計(jì)算公式就是：樓面價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積。下面小編就用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明下好了：

假設(shè)一個(gè)3000平米的小區(qū)土地價(jià)格600萬(wàn)，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價(jià)：

樓面價(jià)＝600萬(wàn)/（3000*1.8）＝1112元／平方米。

二、樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

另外，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

其中，土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素，所占比例也是最大的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例在40％左右，這其中還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如果是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈的拍賣(mài)的，那么土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60％左右，甚至?xí)�更加高�?/font>

而樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

因此對(duì)于“樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系”的這個(gè)問(wèn)題，小編的答案就是：由于土地成本占了房屋成本的三分之一，因此樓面價(jià)高，“基本上”也就意味著房?jī)r(jià)就會(huì)較高。

但這僅僅只是“基本上”，有些開(kāi)發(fā)商為了盡快回本，可能會(huì)根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。也就是說(shuō)，樓面價(jià)高的房?jī)r(jià)不一定高，這是需要根據(jù)具體情況而視的。