買賣沒有房產(chǎn)證的房屋，合同是否有效?
本文引用的案例中，出賣人與買方簽訂房屋買賣合同，后以自己尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明為由主張房屋買賣合同無效，法院最終沒有支持其訴訟請求。 【裁判要旨】《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》規(guī)定的效力性強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)，買賣雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋簽訂的房屋買賣合同不會因此無效。 【案情簡介】一、2014年5月31日，郭玉新與郭全樂訂立了存量房屋買賣合同，郭玉新購買郭全樂的201室房屋，成交價為150萬元。買受人與出賣人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)， 二、合同簽訂后，因郭全樂不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無法辦理貸款，案涉合同無法履行。 三、郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金10萬元、賠償居間服務(wù)費3.3萬元。 四、庭審過程中郭全樂辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，因此，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無效。 五、北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認為，房屋買賣合同不會因賣房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無效；但郭全樂未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間服務(wù)費3.3萬元。 【裁判要點】《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強制性規(guī)定分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規(guī)定的，才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。所以，法院最終沒有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書而認定郭全樂與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效。 【實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)】前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議： 1、對于買方來說，在簽署房屋買賣合同前應(yīng)當仔細核查房屋的權(quán)屬情況，尤其是應(yīng)該要求出賣人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件并仔細核查。 2、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會因標的房屋為無證房屋而無效，但因為不能取得房產(chǎn)證導(dǎo)致買方不能按約定時間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。 【法院判決】本院認為：合同是確立雙方當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂訂立的存量房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示，郭玉新與郭全樂均系完全民事行為能力人，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定的內(nèi)容行使權(quán)利、履行義務(wù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項確實規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強制性規(guī)定分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規(guī)定的，才屬無效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。所以，郭全樂辯解其與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效的主張，本院不予采信。 根據(jù)房屋買賣合同的約定，郭玉新與郭全樂應(yīng)于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權(quán)證不可。實際上，直至2015年1月12日，郭全樂亦未取得201室房屋的所有權(quán)證。因此，郭全樂已構(gòu)成違約。現(xiàn)郭玉新要求解除合同，本院應(yīng)予準許。合同解除后，郭全樂應(yīng)將定金予以返還。鑒于定金由興商經(jīng)紀中心保管，故興商經(jīng)紀中心應(yīng)將定金返還郭玉新。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，也可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。根據(jù)郭玉新與郭全樂關(guān)于違約責(zé)任的約定，郭全樂應(yīng)賠償郭玉新違約金100000元及居間方各項服務(wù)費用。鑒于郭全樂表示違約金數(shù)額過高，本院酌情予以調(diào)整。
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