買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，合同是否有效?
本文引用的案例中，出賣人與買方簽訂房屋買賣合同，后以自己尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明為由主張房屋買賣合同無(wú)效，法院最終沒(méi)有支持其訴訟請(qǐng)求。 【裁判要旨】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)，買賣雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋簽訂的房屋買賣合同不會(huì)因此無(wú)效。 【案情簡(jiǎn)介】一、2014年5月31日，郭玉新與郭全樂(lè)訂立了存量房屋買賣合同，郭玉新購(gòu)買郭全樂(lè)的201室房屋，成交價(jià)為150萬(wàn)元。買受人與出賣人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)， 二、合同簽訂后，因郭全樂(lè)不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理貸款，案涉合同無(wú)法履行。 三、郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金10萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。 四、庭審過(guò)程中郭全樂(lè)辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時(shí)雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓，因此，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。 五、北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買賣合同不會(huì)因賣房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無(wú)效；但郭全樂(lè)未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金4萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。 【裁判要點(diǎn)】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效。而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，法院最終沒(méi)有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)而認(rèn)定郭全樂(lè)與郭玉新訂立的房屋買賣合同無(wú)效。 【實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議： 1、對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，在簽署房屋買賣合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查房屋的權(quán)屬情況，尤其是應(yīng)該要求出賣人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并仔細(xì)核查。 2、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會(huì)因標(biāo)的房屋為無(wú)證房屋而無(wú)效，但因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證導(dǎo)致買方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 【法院判決】本院認(rèn)為：合同是確立雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂(lè)訂立的存量房屋買賣合同，系雙方的真實(shí)意思表示，郭玉新與郭全樂(lè)均系完全民事行為能力人，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定的內(nèi)容行使權(quán)利、履行義務(wù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)確實(shí)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，郭全樂(lè)辯解其與郭玉新訂立的房屋買賣合同無(wú)效的主張，本院不予采信。 根據(jù)房屋買賣合同的約定，郭玉新與郭全樂(lè)應(yīng)于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權(quán)證不可。實(shí)際上，直至2015年1月12日，郭全樂(lè)亦未取得201室房屋的所有權(quán)證。因此，郭全樂(lè)已構(gòu)成違約。現(xiàn)郭玉新要求解除合同，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，郭全樂(lè)應(yīng)將定金予以返還。鑒于定金由興商經(jīng)紀(jì)中心保管，故興商經(jīng)紀(jì)中心應(yīng)將定金返還郭玉新。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，也可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。根據(jù)郭玉新與郭全樂(lè)關(guān)于違約責(zé)任的約定，郭全樂(lè)應(yīng)賠償郭玉新違約金100000元及居間方各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。鑒于郭全樂(lè)表示違約金數(shù)額過(guò)高，本院酌情予以調(diào)整。
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