一線城市學區(qū)房暴漲！但買房邏輯已大變，“老破小”或一文不值？
智谷趨勢（ID：zgtrend） | 黃團長一線城市，房價又躁起來了！深圳瘋完后，廣州、上海、北京都瘋狂起來，成交量劇增，價格也蹭蹭蹭地往上漲。這一次，率先領(lǐng)漲的又是學區(qū)房。北京中介這樣描述：“幾百萬上千萬元的房子，掛出一套賣一套，有套房子一夜就上漲了40萬，就跟搶一樣！県ttps://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930629/1000上海、深圳上漲最快的，也是學區(qū)房。目前上海學區(qū)房最貴已經(jīng)超過20萬/㎡，深圳更傳出32萬/㎡的恐怖高價，一套百花片區(qū)44平米的學區(qū)房，成交價高達1420萬元。中國樓市有個經(jīng)典的段子：一對北大清華畢業(yè)的年輕父母去問禪師：如果買不起學區(qū)房，該怎么辦？禪師回答：如果北大清華畢業(yè)都買不起，還買學區(qū)房有什么用？現(xiàn)實魔幻，2020年之后，清華畢業(yè)生恐怕要感嘆，更加買不起清華的學區(qū)房了。盡管一再調(diào)控和改革，學區(qū)房依然兇猛，讓無數(shù)父母為之興嘆。不過，如果你認為學區(qū)房可以閉著眼睛買，那就大錯特錯了。一片漲聲中，有許多深刻的邏輯，已經(jīng)悄悄變化。在一線城市，學區(qū)房已經(jīng)在醞釀一場巨變，將影響千萬家庭的資產(chǎn)價值。今天的“香餑餑”，明天可能一文不值。到底什么樣的學區(qū)房，才能穿越周期，具有長期價值？影響學區(qū)房價值的最大變量，就是政策的調(diào)整，甚至是“休克”式的180°大轉(zhuǎn)彎。全國教育風向標北京，已經(jīng)在全面推廣“多校劃片”改革。也就是說，“一個小區(qū)對應(yīng)多個學校”，不能確保入讀最好的小學。從東城區(qū)到朝陽區(qū)、西城區(qū)等，全都實行了改革，新購買學區(qū)房的家庭，只能通過電腦派位安排入學。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930619/1000入讀好學校，變成了“拼概率”的事件。不僅北京，全國共有24個城市列入了“多校劃片”的試點，包括：北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。其中不少城市，都已經(jīng)行動起來，一步步推進學區(qū)房改革。比如成都高新區(qū)的小學，就從2020年劃分成12個學區(qū)。廣州越秀區(qū)、荔灣區(qū)、以及海珠區(qū)在小升初階段，也已實行“多校劃片” 電腦派位改革。背后的原因很簡單，學區(qū)房資源越來越不夠用了，必須進行稀釋。2018年，深圳業(yè)主林巧花了800萬在石廈買下學區(qū)房，最后卻因為孩子初驗積分不足，無法就近入讀。要知道，她已經(jīng)滿足了深戶、有學區(qū)房、獨生子女且買房4個月的標準，可見競爭有多激烈。2020年，學區(qū)房引起的風波更加劇烈。深圳教育局文件宣布，深圳香蜜湖的“豪宅學區(qū)房”降級，共有8個小區(qū)申請學位遭駁回，導(dǎo)致家長“跪求學位”。經(jīng)過多次溝通，僅3個小區(qū)恢復(fù)了一類學位，其他5個小區(qū)，再也不能入讀名校。教育政策一旦變動，學區(qū)房的價值就可能灰飛煙滅。在廣州，廣鋼新城也出現(xiàn)了學區(qū)房“爆雷”事件，當學位不足的時候，優(yōu)先配建學校的開發(fā)商樓盤業(yè)主子女入讀，激起千層浪。種種問題的背后，都是學區(qū)房巨大的供需矛盾，牽一發(fā)而動全身。除了政策變動，傳統(tǒng)的學位房，還有不少隱憂和“雷區(qū)”。如果你經(jīng)常關(guān)注樓市，會發(fā)現(xiàn)一線城市的很多學區(qū)房，真的太老了，樓齡還在不斷增長。很多學區(qū)房樓齡達到30年以上，只靠一個學位“續(xù)命”。近年來，我們經(jīng)常聽到“天價學位房”的新聞。比如2016年，北京西城文昌胡同一處只有11.4平的房子，以530萬成交，均價達到46萬/㎡。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930603/1000這些幾乎都是面積極小的學區(qū)房，給人一種錯覺：“老破小”還很搶手。其實，購房者只是把它當成純粹的投資品，不可能住進去的。絕大多數(shù)的學區(qū)房，還要承擔居住的功能。而老城的學區(qū)房，正在變得越來越老。住在這樣的學區(qū)房，生活品質(zhì)是很差的，越往后，居住價值越低。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930609/1000按照現(xiàn)在的趨勢，對學區(qū)房流轉(zhuǎn)的限制越來越嚴，交易周期將越來越長。從一線城市開始，已經(jīng)普遍實施“六年一學位”的政策。每一輪交易，幾乎都要6-10年的時間。眼看著樓齡以十年為單位上升，等到下一手，還能有人接盤嗎？越來越多的人，不愿意再住“老破小”，大幅降低生活品質(zhì)去屈就學位。對單一功能的學區(qū)房來說，樓齡就是永遠懸掛“達摩克里斯之劍”，危險不知道哪一天降臨。拐點到來，也許就是“老破小”的滅頂之災(zāi)。其實，一線城市最不缺少變化的動力，學區(qū)價值也一直在重塑之中。影響學區(qū)房的，還有生源。許多中產(chǎn)新貴家庭，把一個個新樓盤的學校，逆襲而上，考成了學區(qū)房。不同于“村民子弟”較多，生源比較普通的老城區(qū)，這些新樓盤，吸納了大量的新中產(chǎn)，普遍都是高學歷的知識家庭。這些家庭的孩子也非常努力，常常把所在片區(qū)的學校，考成了學區(qū)房。北京回龍觀的逆襲，就是這樣一個故事。這里靠近中關(guān)村軟件園，很多在百度、新浪、網(wǎng)易、滴滴上班的碼農(nóng)，聚居于此，常住人口近30萬。他們的孩子，一度把當?shù)氐牟蕉，拉升成為高考成績最好的學校之一。在廣州，科韻路“程序猿”集聚區(qū)，駿景小學也成為了非常不錯的學校。黃埔的萬科東薈城，一個全新的小學，中產(chǎn)家長們硬生生地“雞娃”，把東薈小學的成績“拱”到名列前茅。相反，周邊生源比較固化的區(qū)域，學校就很難呈現(xiàn)這樣的爆發(fā)力。清華大學學者就專門研究了學區(qū)房對學生能力的影響。學校的確對學生能力發(fā)展產(chǎn)生著顯著影響，但學校因素卻不是起絕對主導(dǎo)作用的。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930607/1000可見，今天的學區(qū)房，早已不是過去的概念，投資學位房，要看到大趨勢的變化：學區(qū)確定的房子，會越來越堅挺；配套牛校的新房，會更受青睞；大量新中產(chǎn)家庭涌入的社區(qū)，正在快速崛起……閉著眼睛買學區(qū)房的日子，已經(jīng)一去不復(fù)返了。那么，未來怎樣的學區(qū)房，才能保有強勁的競爭力？我認為深圳的百花片區(qū)，提供了一個很好的參考范例。對一線城市來說，資源的調(diào)度更加市場化，自由配置，學區(qū)房也出現(xiàn)了“升級”的趨勢。在同一片區(qū)內(nèi)，聚集了三所深圳頂級小學，又形成了差異化的教學特色，為家長們提供多種教育模式選擇的可能性。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930595/1000再加上深圳實驗初中部、深圳外國語學校和深圳中學，這樣的超級中學陣營，也支撐了百花片區(qū)的底氣。學校之間相互競爭，有助于教育水平的提升。片區(qū)的教育氛圍也非常濃厚，為孩子提供了豐富的選擇，深圳藝術(shù)學校、深圳體育中心、深圳文化宮、深圳少年兒童圖書館等……正因如此，百花片區(qū)的房價，也是最為堅挺的。在深圳這一輪價格上漲的過程中，百花片區(qū)勢頭非常猛，2019年漲幅高達27.5%，2020年上半年再度上漲22%。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930613/1000比如長怡花園，在百花片區(qū)不算最好的學區(qū)房，但也從2019年底的10萬/㎡，沖到了2020年底的14萬/㎡，漲幅非常恐怖。像百花片區(qū)這樣，有多元名校加持，能給孩子提供多元化的成長空間，同時滿足各種類型的家長需求，價值才會得到市場長期認可。這恰恰就是一線城市，未來學區(qū)房的“升級”方向。先知先覺的品牌開發(fā)商，早已嗅到這樣的趨勢，展開了布局和行動。在廣州，萬科就開啟了一場全新“實驗”，圍繞片區(qū)引入名校，形成多元化教育體系，打造“超級學區(qū)房”，順應(yīng)這樣的升級大趨勢。在花地灣，萬科擁有中國一線城市中絕無僅有的先天優(yōu)勢：市中心1平方公里的核心地段。片區(qū)所在的廣州西翼CBD白鵝潭經(jīng)濟圈，在十四五期間中將承擔新的歷史重任。廣州正在將荔灣區(qū)打造為大灣區(qū)廣佛極點的科技創(chuàng)新策源地、總部經(jīng)濟新高地和高端資源集聚地，而白鵝潭商務(wù)區(qū)將為這個廣州“強中心”的建設(shè)助力。根據(jù)最新規(guī)劃，白鵝潭將建設(shè)成為實現(xiàn)“老城市新活力”的核心示范區(qū)、融入粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的廣州西部主引擎。因此，不同于普通的學區(qū)房，萬科在花地灣，將系統(tǒng)布局、通盤考慮，形成差異化的教育體系，以及多元化的教育氛圍，形成教育新高地。最近，廣東實驗中學荔灣學校就正式落戶花地灣，成為了第一個“吃螃蟹”的牛校。這是一所“九年一貫制”學校，計劃開辦小學36個班，初中18個班（具體以政府最終批復(fù)為準），能夠很好地提高學區(qū)的確定性。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930594/1000類似深圳的百花片區(qū)，引入公辦名校，還只是第一步。對萬科來說，想象的空間還很大。比如，萬科旗下的梅沙教育，就能夠為2-18歲青少年提供全時全程全能的素質(zhì)教育，業(yè)務(wù)覆蓋K15全日制學校、學前教育、戶外教育、國際幼兒園等？梢灶A(yù)見的是，擁有非凡的一平方公里黃金地段，萬科有機會在花地灣導(dǎo)入更多、更豐富的頂尖教育資源，打造多元化的全生命周期教育體系，F(xiàn)在，萬科把花地灣首個項目的名稱，確定為金域曦府。如同朝陽初升，充滿希望。位于廣州西翼CBD白鵝潭，區(qū)域科技創(chuàng)新能力和創(chuàng)新人才集聚明顯提高；不僅有各具特色的學位體系，牛校云集，還能提供最為現(xiàn)代化的生活品質(zhì)；全域由一家龍頭開發(fā)商統(tǒng)籌，設(shè)置九年一貫制學校，最大程度避免了政策波動；除了體制內(nèi)教育，還能提供體制外國際教育和藝術(shù)、體育等豐富的教育場景，片區(qū)氛圍不斷提升……只有這樣的產(chǎn)品，才能引領(lǐng)一線城市進入“學區(qū)房2.0時代”，在新趨勢到來之時乘風破浪。學區(qū)房在升級，投資的選擇也必須升級。金域曦府，就是布局未來的心水之選。一起轉(zhuǎn)發(fā)出去，讓更多人看到。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13095930597/1000https://harw.app1.magcloud.net/public/emotion/face_005.pnghttps://harw.app1.magcloud.net/public/emotion/face_005.png 啊……學區(qū)房
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